Защита прав собственника: кейс по установлению справедливой кадастровой стоимости земли через суд.

В данном кейсе наши юристы представляли интересы административного истца в споре с Министерством имущественных отношений Московской области об установлении кадастровой стоимости трех земельных участков, принадлежащих истцу, равной их рыночной стоимости. В ходе разбирательства возникли разногласия относительно достоверности оценки, потребовалось назначение судебной экспертизы, результаты которой также были оспорены.

Подробности дела, включая аргументы сторон, ход судебного процесса и особенности работы с экспертными заключениями, читайте далее в кейсе:

Административный истец обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности земельных участков, расположенных в ***, равной их рыночной стоимости.

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащих ему земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает права истца как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости земельных участков.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость спорных объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на дату кадастровой оценки в представленных отчетах об оценке.

В ходе судебного разбирательства, в связи с оспариванием представителем административного ответчика - Министерства имущественных отношений Московской области достоверности величины рыночной стоимости спорных земельных участков, определенной в отчете об оценке, судом была назначена экспертиза для проверки представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости спорных земельных участков на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и определения, в случае такого несоответствия, действительной рыночной стоимости данных земельных участков.

По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость спорных земельных участков была определена в размере отличном от размера рыночной стоимости, определенного в отчете об оценке.

Представитель административного истца – Сураев А.Н., ходатайствовал о назначении дополнительной экспертизы. Рыночную стоимость спорных объектов недвижимости, определенную в заключении эксперта, представитель полагал недостоверной ввиду допущенных экспертом нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки: 1) отказ от доходного подхода; 2) ошибочная корректировка «на дату продажи»; 3) корректировка «на площадь» рассчитана на основании матрицы коэффициентов по старой версии справочника Лейфера.

Судом установлено, что Административный истец является собственником земельных участков с КН:

Земельный участок № 1 общей площадью 46 930 кв.м., категория земли: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для расширения торгово-производственной деятельности, строительства очистных сооружений, расположенного по адресу: ***

Земельный участок № 2, общей площадью 19 670 кв.м., категория земли: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для организации зоны отдыха и торгового обслуживания населения, размещения инженерных коммуникаций, обеспечивающих производственную деятельность предприятия, расположенного по адресу: ***

Земельный участок № 3, общей площадью 48 408 +/- 385 кв.м., категория земли: земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешённого использования: под торгово-промышленный комплекс, расположенного по адресу: ***

09.09.2019 г. эксперту АСЭ СРО «Сумма Мнений» Филимонову М.М. было поручено проведение судебной экспертизы по определению Московского областного суда. На разрешение эксперта были поставлены вопросы:

«1. Допущено ли оценщиком общества с ограниченной ответственностью «КорпоратФинанс» при составлении отчета № *** от 19 апреля 2019 года об оценке рыночной стоимости земельных участков:

- с кадастровым номером ***, общей площадью 46 930 кв. м., категория земли: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования: для расширения торгово-производственной деятельности, строительства очистных сооружений, расположенного по адресу: ***;

- с кадастровым номером ***, общей площадью 19 670 кв. м., категория земли: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования: для организации зоны отдыха и торгового обслуживания населения, размещения инженерных сооружений и коммуникаций, обеспечивающих производственную деятельность предприятия, расположенного по адресу: ***;

- с кадастровым номером ***, общей площадью 48 408 +/- 385 кв. м., категория земли: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: под торгово-промышленный комплекс, расположенного по адресу: ***

нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объектов недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

2. В случае если оценщиком при составлении указанного отчета допущены нарушения законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, влияющие на определение итоговой величины рыночной стоимости названных объектов недвижимости, определить рыночную стоимость земельных участков с кадастровыми номерами *** и *** по состоянию на 31 декабря 2018 года, а земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января 2018 года.»

Экспертом было составлено заключение и сделаны соответствующие выводы

Оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что определенная экспертом Филимоновым М.М. рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является наиболее вероятной ценой, по которой данные объекты могли быть отчуждены на открытом рынке по состоянию на дату их оценки, и именно эта стоимость должна быть установлена в качестве их кадастровой стоимости.