Ассоциация судебных экспертов СРО "Сумма Мнений" представляет экспертный разбор знакового определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2025 г. N 309-ЭС25-172 по делу N А76-36990/2023, касающегося спора о снижении ставки земельного налога. Данное решение кардинально меняет подход к оценке фактического землепользования и открывает новые перспективы для юридической экспертизы в сфере земельных отношений. Этот прецедент выходит за рамки простого налогового спора и затрагивает фундаментальные вопросы определения законности и экономической целесообразности использования земельных ресурсов в России.

Ключевой Инсайт: От Формальности к Факту – Новая Реальность в Земельных Спорах

Дело КФХ Назарова В.Н., оспаривавшего применение ставки земельного налога в размере 1,5% вместо ожидаемых 0,3%, демонстрирует принципиальный сдвиг в судебной практике. Если ранее суды нижних инстанций формально опирались на кадастровое назначение земли, то ВС РФ сделал акцент на РЕАЛЬНОМ использовании участка. Этот прецедент создает ориентир, который оценщики и юристы должны учитывать при консультировании клиентов, и открывает новые возможности для защиты прав землевладельцев, чья деятельность фактически соответствует льготным условиям налогообложения.

Почему ВС РФ отменил предыдущие решения?

Верховный Суд РФ отменил акты нижестоящих судов, обоснованно указав на необходимость комплексного анализа фактического землепользования, а не только формального соответствия документов. В основании решения лежит принцип справедливости и экономической целесообразности, подчеркивающий, что налогообложение должно отражать реальную экономическую деятельность, а не только формальные записи в документах. Недостаточный анализ представленных доказательств о фактическом сельхозпроизводстве и игнорирование данных о градостроительном развитии территории привели к ошибочным выводам нижестоящих судов.

Три Столпа Решения ВС РФ, Важные для Оценщиков и Юристов:

1. Верификация Сельхоз Использования (Задача для Оценщиков): Судам необходимо устанавливать, ДЕЙСТВИТЕЛЬНО ли земельные участки использовались для сельскохозяйственного производства в течение налогового периода. Это требует проведения полноценной оценки фактического использования земли, включая:

   • Анализ объемов производимой продукции и наличия соответствующей техники. Кейс: Оценка экспертом показала значительное снижение урожайности по сравнению с аналогичными участками в регионе из-за истощения почвы и отсутствия агротехнических мероприятий. Заключение эксперта стало ключевым аргументом в пользу КФХ.
   • Осмотр участка с фиксацией состояния почвы, наличия посевов и т.д. Практический совет: Используйте квадрокоптеры для аэросъемки участка. Ортофотоплан и NDVI индекс вегетации помогут выявить неоднородности и зоны нецелевого использования.
   • Сопоставление данных с целевым назначением земель по документам.
   • Анализ экономической целесообразности сельхоз. деятельности. Важно: Необходимо оценивать не только формальные признаки, но и экономическую оправданность ведения сельского хозяйства на конкретном участке. Если затраты на производство превышают потенциальную прибыль, это ставит под сомнение факт реального использования земли для сельскохозяйственных целей.

2. Градостроительные Перспективы (Юридическая Экспертиза): ВС РФ обращает внимание на необходимость учета планов градостроительного развития территории, в которой находится земля. Это означает, что юристам необходимо тщательно анализировать:

   • Генеральный план поселения. Пример: Генеральным планом предусмотрено изменение вида разрешенного использования земли КФХ под жилищную застройку, но фактически строительство не ведется. Учет этого фактора позволяет обосновать сохранение ставки земельного налога для сельхозпроизводителей.
   • Правила землепользования и застройки.
   • Документы территориального планирования.
   • Существующие ограничения по использованию земельного участка. Сложность: Скрытые ограничения, не отраженные в ЕГРН, но вытекающие из федерального или регионального законодательства (например, водоохранные зоны). Юридическая экспертиза должна выявлять все потенциальные ограничения, влияющие на использование земли.

3. Договоры Аренды под Пристальным Вниманием (Риск для Землевладельцев): Наличие договора аренды земли под ДНП (дачное некоммерческое партнерство) стало одним из ключевых факторов, повлиявших на решение ВС РФ. Юристам следует предупреждать клиентов о рисках:

   • Анализ условий договора аренды на предмет соответствия целевому назначению земли.
   • Контроль за фактическим использованием земли арендатором.
   • Предупреждение о возможности переквалификации договора аренды в случае использования земли не по назначению. Рекомендация: Включайте в договор аренды пункты, обязывающие арендатора предоставлять землепользователю регулярные отчеты о фактическом использовании земли с приложением фото- и видеоматериалов.

Что Рекомендует Ассоциация "Сумма Мнений" Оценщикам и Юристам?

Определение ВС РФ – это сигнал о необходимости более тщательного подхода к оценке и юридическому анализу землепользования. Этот подход требует междисциплинарного взаимодействия между оценщиками, юристами и специалистами в области сельского хозяйства и градостроительства.

Рекомендации для Оценщиков:

• Расширяйте Методики Оценки: Внедряйте в практику методы оценки, позволяющие объективно оценить фактическое использование земли, а не только ее кадастровую стоимость. Используйте сравнительный подход, учитывая не только кадастровую стоимость, но и рыночную стоимость аналогичных участков, используемых для сельскохозяйственных целей.
• Учитывайте Градостроительные Факторы: При оценке рыночной стоимости земельных участков учитывайте перспективы их развития в соответствии с документами территориального планирования. Влияние градостроительного потенциала может значительно изменить рыночную стоимость земли.
• Проводите Тщательный Осмотр Объекта: Не ограничивайтесь изучением документов, проводите визуальный осмотр участков с привлечением специалистов в области сельского хозяйства. Анализ состояния почвы, растительности и наличие признаков сельхоздеятельности – важная составляющая объективной оценки.

Рекомендации для Юристов:

• Включайте Пункты о Контроле: Включайте в договоры аренды пункты, позволяющие землевладельцу контролировать использование земли арендатором и расторгать договор в случае нарушения целевого назначения. Четко пропишите ответственность арендатора за несоблюдение целевого использования земли.
• Проводите Due Diligence: При заключении сделок с земельными участками проводите тщательную проверку документов и фактического использования земли. Выявляйте потенциальные риски, связанные с несоответствием фактического использования земли ее целевому назначению.
• Консультируйте Клиентов: Разъясняйте клиентам риски, связанные с формальным подходом к использованию земли и необходимостью соответствия фактического землепользования целевому назначению. Особенно важно акцентировать внимание на последствиях несоблюдения требований земельного законодательства.

Ассоциация судебных экспертов СРО "Сумма Мнений" предлагает сотрудничество в следующих направлениях:

• Комплексная Оценка Землепользования: Проведение оценки фактического использования земли с учетом всех факторов, влияющих на ее стоимость. Наши эксперты обладают опытом и квалификацией для проведения объективной и всесторонней оценки земельных участков любой сложности.
• Юридическая Экспертиза Земли: Проведение правового анализа документов и фактического использования земли с целью выявления рисков и возможностей. Мы предлагаем услуги по проведению due diligence земельных участков, подготовке юридических заключений и представлению интересов клиентов в суде.
• Представление Интересов в Суде: Защита интересов клиентов в суде по спорам, связанным с земельным налогом и другими вопросами землепользования. Наши юристы имеют успешный опыт представления интересов клиентов в арбитражных судах и судах общей юрисдикции по земельным спорам.

Не упустите возможность использовать этот прецедент в интересах своих клиентов! Обратитесь к экспертам СРО "Сумма Мнений" для комплексной защиты ваших прав в сфере землепользования.

8 800 77 555 13 (Бесплатно по России) | info@srosumma.ru