Владельцы квартир на последних этажах многоквартирных домов часто сталкиваются с проблемой протечек кровли. Добиться возмещения ущерба от управляющей компании (УК) – задача не из легких, требующая юридической грамотности и умения отстаивать свои права. Эксперты Ассоциации судебных экспертов СРО "Сумма Мнени́й" проанализировали решение Благовещенского городского суда Амурской области (дело № 2-1501/2020) и подготовили полезные рекомендации для собственников жилья.

Суть дела: Гражданка Лебедева обратилась в суд с иском к ООО "Уютный дом", требуя возмещения ущерба, причиненного заливом квартиры. Лебедева утверждала, что затопление произошло из-за ненадлежащего состояния кровли, за которую отвечает управляющая компания. "Уютный дом", в свою очередь, ссылался на сильный дождь как на обстоятельство непреодолимой силы.

I. Правовая база: что нужно знать собственнику?

В соответствии с ч. 1 ст. 1064 ГК РФ, вред, причиненный имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Статья 1082 ГК РФ указывает, что суд может обязать ответственное лицо возместить вред в натуре (исправить поврежденную вещь) или возместить причиненные убытки.

Ключевой момент: Обязанность доказывания отсутствия вины в причинении вреда лежит на причинителе вреда (в данном случае – на управляющей компании).

II. Обязанности управляющей компании:

Управляющая компания обязана:

• Оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (п. 2 ст. 162 ЖК РФ).
• Обеспечивать надлежащее содержание общего имущества, в том числе крыши (п. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).
• Проводить осмотры общего имущества для своевременного выявления несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства (п. 11 Правил содержания общего имущества).
• Выявлять деформации и повреждения несущих конструкций кровли, проверять очистку кровли от мусора (Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290).
• Устранять протечки в течение суток (Приложение N 2 к Правилам технической эксплуатации).

III. Судебная экспертиза: аргумент, который сложно оспорить

В рассматриваемом деле суд не назначил судебную экспертизу, однако при наличии спорных вопросов относительно причины и размера ущерба, проведение строительно-технической экспертизы является целесообразным.

Что может установить экспертиза:

1. Причину протечки кровли (ненадлежащее состояние кровли, дефекты строительных конструкций и т.п.).
2. Наличие причинно-следственной связи между ненадлежащим исполнением УК своих обязанностей и затоплением квартиры.
3. Размер ущерба, причиненного затоплением.
4. Соответствие выполненных ремонтных работ требованиям нормативных документов.

Кейс из практики Ассоциации судебных экспертов СРО "Сумма Мнени́й":

В практике нашей организации был случай, когда экспертным заключением удалось доказать, что протечка кровли произошла не из-за сильного дождя, а из-за дефектов гидроизоляционного слоя. Это заключение стало ключевым доказательством в суде, и собственник квартиры получил полное возмещение ущерба.

IV. Чек-лист для собственника квартиры при затоплении:

• Фиксация факта залива: Составьте акт о заливе с участием представителя УК и соседей (в случае отказа УК). В акте подробно опишите все повреждения. Сделайте фотографии и видеозапись.
• Уведомление УК: Незамедлительно уведомите УК о произошедшем заливе в письменной форме.
• Оценка ущерба: Проведите независимую оценку ущерба, причиненного затоплением. Обратитесь к проверенной оценочной компании.
• Претензия в УК: Направьте в УК претензию с требованием о возмещении ущерба. К претензии приложите копии акта о заливе, отчета об оценке, платежных документов.
• Обращение в суд: Если УК отказывается возместить ущерб, обращайтесь в суд с исковым заявлением.

V. Что делать, если УК ссылается на "непреодолимую силу"?

Ссылка УК на "непреодолимую силу" (например, сильный дождь) не всегда является основанием для освобождения от ответственности. УК обязана содержать общее имущество в надлежащем состоянии, в том числе обеспечивать исправность кровли. Суд, как правило, учитывает, принимала ли УК меры по подготовке к осенне-зимнему периоду, проводила ли осмотры кровли, устраняла ли ранее выявленные дефекты.

VI. Выводы суда:

Суд удовлетворил иск Лебедевой, указав, что "Уютный дом" не доказал надлежащее исполнение своих обязанностей по содержанию общего имущества. Суд отметил, что УК не представила доказательств проведения проверок кровли, системы водоотвода и чердачного помещения.

VII. Компенсация морального вреда и штраф:

Помимо возмещения материального ущерба, суд взыскал с ООО "Уютный дом" компенсацию морального вреда и штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

VIII. Экспертное мнение Ассоциации судебных экспертов СРО "Сумма Мнени́й":

В делах о затоплении квартиры из-за протечки кровли ключевое значение имеет правильное определение причины залива и доказывание вины управляющей компании. Своевременное обращение к экспертам позволит установить техническую причину произошедшего и обосновать размер ущерба, что повысит шансы на успешное разрешение дела в суде.

Не оставайтесь один на один с проблемой! Обращайтесь в АСЭ СРО "Сумма Мнени́й" за квалифицированной помощью!

Контактная информация:

г. Москва, Спартаковская площадь 14, стр.2, Central Street, офис 2109

8 (495) 730 07 13

info@srosumma.ru

г. Екатеринбург, ул. Горького, д. 26, бизнес-центр «Деловой дом на Набережной», этаж 3, офис 303/3.

8 800 77 555 13 (Бесплатно по России)

8 (343) 386-13-13

info@srosumma.ru