Строительно-техническая экспертиза: взгляд сквозь призму землеустройства

Объекты капитального строительства неразрывно связаны с земельными участками, на которых расположены. В этой статье мы, эксперты СРО «Сумма Мнений», покажем юристам и адвокатам, почему игнорирование материалов землеустроительной экспертизы при проведении строительно-технической экспертизы недопустимо и как это может повлиять на исход дела.

Возведение любого объекта капитального строительства, будь то жилой дом, коммерческое здание или промышленное сооружение, неразрывно связано с земельным участком, на котором оно располагается. Единство судьбы строения и земли, как это указано в ст. 1 п. 5 ЗК РФ, диктует необходимость комплексного подхода к исследованию объекта в рамках судебной экспертизы. Игнорирование характеристик земельного участка может привести к неполноте и недостоверности исследования, а также к ошибочным выводам эксперта, что критично для юристов, отстаивающих интересы своих клиентов.

Почему важна землеустроительная экспертиза в контексте строительно-технической?

Состояние земельного участка, его правовой статус (категория, вид разрешенного использования), а также градостроительные регламенты оказывают непосредственное влияние на безопасность, надежность и устойчивость возведенного объекта. Не учитывать эти факторы – значит, рисковать качеством и объективностью экспертного заключения, что недопустимо в судебном процессе.

Виды строительно-технических экспертиз и роль землеустройства: сравнительный анализ

В зависимости от целей и задач исследования, строительно-техническая экспертиза может затрагивать различные аспекты строительства. Рассмотрим основные виды и необходимость анализа характеристик земельного участка в каждом из них:

Цель (сущность) строительного спора	Необходимость исследования характеристик земельного участка	Содержание исследования земельного участка
Изменение характеристик объекта строительства, нарушающее условия договора	Технические+Правовые	Исследование качественных и количественных характеристик земли, соответствие требованиям градостроительного регламента, категория и вид разрешенного использования, разрешительная документация.
Частичное или полное обрушение объекта строительства	Да	Исследование свойств почвенного слоя, грунтов основания, гидрогеологических условий, оценка влияния природных факторов на устойчивость конструкции.
Раздел объекта строительства	Да	Конфигурация земельного участка, определение технической и правовой возможности раздела участка с учетом градостроительных норм и правил, сервитутов, прав третьих лиц.
Величина ущерба в результате залива или пожара	Нет	Как правило, в данном случае характеристики земельного участка не имеют прямого влияния на оценку ущерба, однако требуется выявление несоблюдения градостроительных и противопожарных норм на объекте (например, несоблюдение расстояний от объекта до границ земельного участка)
Самовольное строительство	Да	Проводится комплексное техническое и правовое исследование, в том числе определение соответствия требованиям градостроительной документации, наличие разрешительной документации на строительство, соответствие вида разрешенного использования, соблюдение отступов от границ участка.
Признаки капитальности и недвижимости у объекта строительства	Да	Оценка связи объекта с земельным участком, исследование возможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба, соответствие характеристик объекта признакам капитального строения.

Кейс из практики: как ошибка в определении статуса земли привела к неверному заключению

Рассмотрим пример из нашей экспертной практики:

Суд назначил строительно-техническую экспертизу для определения соответствия гаража строительным нормам и правилам. Гараж был возведен одним из двух соседей, владеющих единым земельным участком в долях. Эксперт, не проведя должного анализа правового статуса земельного участка, принял его часть как самостоятельный участок и применил нормы, регулирующие отношения между смежными землепользователями. В результате был сделан вывод о несоответствии расположения гаража санитарно-бытовым требованиям, так как он находился ближе 1 метра к "соседнему" участку.

В чем была ошибка?

Эксперт не учел, что на части земельного участка, находящегося в долевой собственности, не может быть зарегистрировано самостоятельное право. Земельный участок является единым, и нормы, регулирующие отношения между смежными участками, в данном случае не применимы. Эксперт допустил логическую ошибку, не исследовав правовой статус земельного участка, и суд, основываясь на этом ошибочном заключении, мог принять неверное решение.

Рекомендации экспертов СРО «Сумма Мнений» для юристов и адвокатов:

Тщательно формулируйте вопросы эксперту: Убедитесь, что вопросы охватывают не только технические аспекты, но и правовой статус земельного участка.
Предоставляйте эксперту полную информацию: Предоставьте все доступные документы на земельный участок: кадастровый паспорт, свидетельство о собственности, межевой план, градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), выписку из ЕГРН и т.д.
Обращайте внимание на квалификацию эксперта: Убедитесь, что эксперт обладает достаточными знаниями и опытом не только в области строительства, но и в области земельного права.
Не стесняйтесь заказывать рецензию на заключение эксперта: Если у вас есть сомнения в правильности выводов эксперта, закажите рецензию у независимой организации, такой как СРО «Сумма Мнений».

Почему стоит обратиться в СРО «Сумма Мнеий»?

Ассоциация судебных экспертов СРО «Сумма Мнеий» – это команда высококвалифицированных экспертов, обладающих обширными знаниями в области строительства и земельного права. Мы предлагаем:

Проведение комплексных строительно-технических экспертиз с учетом всех аспектов земельного законодательства.
Рецензирование заключений экспертов, выявление ошибок и неточностей.
Консультации по вопросам строительного и земельного права.
Подготовку экспертных заключений, имеющих юридическую силу.

Мы поможем вам отстоять интересы ваших клиентов в суде, предоставив объективное и обоснованное экспертное заключение, учитывающее все особенности объекта капитального строительства и земельного участка, на котором он расположен.

Наши контакты:

8 800 77 555 13 Бесплатно по России

info@srosumma.ru

АСЭ СРО «Сумма Мнений»