Комплексное развитие территории (КРТ) – это инструмент, призванный преобразить облик наших городов, решить проблемы ветхого жилья и создать комфортную среду для жизни. Однако, как показывает практика, реализация проектов КРТ зачастую сопровождается спорами и разногласиями, требующими вмешательства суда. В таких случаях землеустроительная экспертиза становится незаменимым инструментом для установления истины и защиты прав сторон.

Эксперты Ассоциации Судебных Экспертов СРО «Сумма Мнеий» изучили особенности проведения землеустроительных экспертиз в делах, связанных с КРТ, и готовы поделиться своими знаниями и опытом с юристами и адвокатами.

Что такое КРТ и почему возникают споры?

КРТ – это деятельность, направленная на комплексное преобразование территории, включающее в себя снос старых и строительство новых зданий, создание инфраструктуры, благоустройство. В России существует несколько видов КРТ, различающихся по характеру территории (застроенная, незастроенная, жилая, нежилая) и инициатору (органы власти, правообладатели).

Споры в сфере КРТ возникают по разным причинам:

• Несогласие с решением о включении территории в программу КРТ.
• Оспаривание условий договора о КРТ.
• Нарушение застройщиком обязательств по договору.
• Вопросы соответствия объектов требованиям градостроительных регламентов.

В этих спорах землеустроительная экспертиза может сыграть решающую роль, предоставив суду необходимые сведения для принятия обоснованного решения.

Виды и задачи землеустроительной экспертизы в делах о КРТ:

В делах о КРТ землеустроительная экспертиза может быть назначена для решения следующих задач:

1. Установление соответствия видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правилам землепользования и застройки (ПЗЗ). Эксперт анализирует документацию, выявляет объекты, виды разрешенного использования которых не соответствуют ПЗЗ, и устанавливает причины несоответствия.
2. Выявление признаков самовольной постройки. Эксперт устанавливает, соответствует ли объект требованиям градостроительных регламентов, не нарушены ли права третьих лиц. Важно, что эксперт не делает вывод о том, является ли постройка самовольной, а лишь выявляет признаки, которые могут свидетельствовать об этом.
3. Анализ нарушений договорных обязательств застройщиком. Эксперт устанавливает, выполнены ли застройщиком условия договора о КРТ в части, касающейся землеустройства (например, формирование земельного участка определенной площади, соблюдение отступов, создание парковочных мест).

Таблица: Виды землеустроительных экспертиз в делах о КРТ в зависимости от основания спора

Номер	Основание спора	Виды требуемых экспертиз для установления соответствия признаку
1	Несоответствие видов разрешенного использования ПЗЗ (п. 6 графы 2 табл. 2)	Землеустроительная экспертиза, с целью установления соответствия/несоответствия видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на них правилам землепользования и застройки
2	Наличие признаков самовольной постройки (п. 7 графы 2 табл. 2)	Землеустроительная экспертиза, с целью установления признаков самовольной постройки; строительно-техническая экспертиза, с целью установления признаков самовольной постройки
3	Ненадлежащее исполнение технических обязательств застройщиком	Землеустроительная экспертиза, с целью выявления нарушения договорных обязательств; строительно-техническая экспертиза, с целью выявления нарушения договорных обязательств; оценочная или сметная экспертиза, с целью выявления нарушения договорных обязательств

Особенности проведения землеустроительной экспертизы в делах о КРТ:

Землеустроительная экспертиза в делах о КРТ имеет ряд особенностей, которые необходимо учитывать при ее назначении и проведении:

1. Комплексный характер исследования. Эксперт должен обладать знаниями не только в области землеустройства, но и в градостроительстве, земельном праве, кадастровых отношениях.
2. Необходимость анализа большого объема документации. Эксперт должен тщательно изучить градостроительную документацию, правила землепользования и застройки, договоры о КРТ, кадастровые планы и выписки из ЕГРН.
3. Возможность выезда на местность. Эксперт должен выехать на место расположения земельного участка и объектов капитального строительства, чтобы провести осмотр и выявить признаки несоответствия требованиям законодательства.
4. Необходимость применения специальных методов исследования. Эксперт может использовать геодезические измерения, анализ космических снимков, картографические методы для установления фактов, имеющих значение для дела.

Алгоритмы проведения землеустроительных экспертиз в делах о КРТ:

В зависимости от поставленной задачи, эксперт использует различные алгоритмы проведения экспертизы.

1. Алгоритм исследования на предмет соответствия видов разрешенного использования ПЗЗ:

• Этап 1: Анализ территории, планируемой под КРТ, для выявления объектов без адресов или с неточными адресами.
• Этап 2: Группировка объектов по признаку наличия/отсутствия установленных границ в ЕГРН и наличия/отсутствия адреса.
• Этап 3: Выезд на местность для определения местоположения объектов без адресов или с неточными адресами.
• Этап 4: Анализ соответствия видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства ПЗЗ.

2. Алгоритм исследования на предмет выявления признаков самовольной постройки:

• Этап 1: Установление факта отсутствия разрешения на строительство или реконструкцию.
• Этап 2: Установление факта нарушения градостроительных регламентов.
• Этап 3: Установление факта нарушения прав и охраняемых законом интересов третьих лиц.

Важно: Эксперт не устанавливает факт самовольности постройки, а лишь выявляет признаки, которые могут свидетельствовать об этом.

Кейс из практики АСЭ СРО «Сумма Мнений»:

В суд обратился собственник земельного участка, включенного в программу КРТ. Он считал, что включение его участка в программу является незаконным, так как на участке расположен жилой дом, соответствующий всем требованиям законодательства.

Эксперты АСЭ СРО «Сумма Мнений» провели землеустроительную экспертизу, в ходе которой было установлено, что вид разрешенного использования земельного участка (индивидуальное жилищное строительство) соответствует ПЗЗ, а сам жилой дом не имеет признаков самовольной постройки. На основании заключения эксперта суд признал решение о включении земельного участка в программу КРТ незаконным.

Таблица: Пути решения проблем, связанных с проведением землеустроительных экспертиз в делах о КРТ:

Проблема	Решение
Недостаточная квалификация экспертов	Обращение в СРО судебных экспертов, предъявляющие высокие требования к своим членам.
Отсутствие единых методик проведения экспертиз	Разработка и внедрение единых методик проведения землеустроительных экспертиз в делах о КРТ.
Сложность анализа большого объема документации	Использование специализированного программного обеспечения для анализа документации.
Необходимость проведения полевых работ	Обеспечение экспертов необходимым оборудованием и транспортом для проведения полевых работ.
Противоречивость законодательства в сфере КРТ	Совершенствование законодательства в сфере КРТ, устранение противоречий и неясностей.

Заключение:

Землеустроительная экспертиза играет важную роль в делах о КРТ, помогая разрешить споры и защитить права сторон. Для того, чтобы экспертиза была эффективной, необходимо обращаться к квалифицированным экспертам, обладающим опытом работы в данной сфере и использующим современные методы исследования.

АСЭ СРО «Сумма Мнеий» располагает штатом опытных экспертов, готовых провести землеустроительную экспертизу любой сложности в делах о КРТ. Мы предлагаем услуги рецензирования заключений экспертов, чтобы вы могли быть уверены в правильности и надежности экспертной оценки.

Обратитесь к нам, и мы поможем вам защитить ваши права в спорах о КРТ!

Наши контакты:

8 800 77 555 13 Бесплатно по России

info@srosumma.ru

АСЭ СРО «Сумма Мнений»